Aujourd’hui, nous allons parler de la façon de perdre de l’argent dans l’immobilier. Bien que personne ne veuille perdre de l’argent dans l’immobilier, cela arrive. Plus nous pouvons apprendre de ceux qui ont perdu de l’argent – moi y compris, plus vous tous pouvez ne pas le faire, ou apprendre des leçons. La raison numéro un pour laquelle je pense que vous pouvez perdre de l’argent dans n’importe quoi est de sauter dedans avec les deux pieds quand vous ne comprenez pas.
Tout comme un nouveau nageur, un nouveau surfeur, un nouveau parachutiste, ou quoi que ce soit, vous voulez probablement comprendre ce que vous faites avant de le faire. Pour une raison quelconque, avec l’immobilier, les gens se sentent comme, « Hé, j’ai vécu dans une maison, je sais comment réparer les choses. Je peux le faire. » Il y a beaucoup plus que cela, alors jetons un coup d’œil.
D’abord et avant tout, renseignez-vous. C’est pourquoi nous sommes ici pour partager des informations provenant d’investisseurs du monde réel. Si vous êtes nouveau dans notre réseau, alors je ne peux pas insister assez sur le fait que nous essayons d’être la société anti-gourou. J’ai commencé dans ce domaine en participant à des groupes d’investissement immobilier, où j’étais hypnotisé par ces conférenciers fantastiques, magnifiques, en beaux costumes. J’entendais ce qu’ils disaient, ils étaient charismatiques, et j’étais le premier à courir au fond de la salle et à acheter quelque chose.
Ce n’est pas ce que nous faisons. Nous offrons des informations et une éducation du monde réel de la part d’investisseurs du monde réel et de professionnels de l’immobilier qui ne font pas d’upselling, ils ne sont pas rusés, la plupart d’entre eux ne portent pas de costumes d’affaires. Il s’agit simplement d’une vraie affaire. Instruisez-vous, cela fera toute la différence dans tout ce que vous ferez.
Seek counsel, c’est tellement important, de quelqu’un qui a fait ce que vous essayez de faire avec succès. Ne prenez pas conseil auprès de quelqu’un qui a fait ce que vous avez essayé de faire et qui a échoué. Bien que vous puissiez apprendre beaucoup de choses de cette expérience, apprenez ce qu’il ne faut pas faire. Encore une fois, obtenez des conseils de quelqu’un qui l’a déjà fait avec succès.
La chose suivante est d’engager un bon conseil fiscal. Maintenant, parfois j’oublie ce petit conseil. C’est pourquoi je prends mon propre conseil ici parce que beaucoup des leçons que vous allez apprendre sont des erreurs que j’ai faites moi-même. Certainement, beaucoup d’entre elles sont des erreurs que j’ai vu des gens de notre réseau faire. Je veux vraiment mettre un terme à cela. Je veux que ce soit un groupe de personnes qui ont vraiment, vraiment du succès, qui sont riches et qui font des voyages pour… je ne sais pas.
Quel est l’endroit le plus cool ? Les îles Fidji, parce que nous partageons tous le plaisir de notre réussite. Nous voulons partager cette information afin que nous puissions tous être des gagnants ici dans le jeu de l’immobilier. Parfois, nous oublions ces choses très basiques, qui est d’embaucher un bon conseil fiscal parce que la façon dont un investissement est taxé peut vraiment faire exploser toute l’affaire pour vous si vous n’êtes pas conscient des conséquences.
D’un autre côté, une opération immobilière peut vous sauver dans votre avenir en raison de vos économies d’impôts. Encore une fois, si vous obtenez les bons conseils juridiques, surtout en cas de partenariat ou de tout ce qui sort de la norme. Demandez toujours des conseils juridiques, car c’est là que les plus grosses sommes d’argent sont perdues lorsque des partenaires poursuivent des partenaires en justice. Pas drôle, surtout quand il s’agit de la famille.
En parlant de ça, probablement l’une des choses les plus importantes que vous pouvez faire est de parler à vos proches, 00:04:00 de parler à vos parents, et de vous assurer qu’ils sont mis en place correctement, afin que vous ne vous battiez pas avec vos frères et sœurs pour des biens et que vos enfants ne se battent pas pour des biens lorsque vous mourrez. Mettre en place un bon trust est tellement important, et vous avez certainement besoin d’un bon avocat pour vous aider à le faire
La confiance est un élément essentiel de la vie.
Enfin, faites confiance, mais vérifiez. Je pourrais passer un mois à parler de celui-ci. Beaucoup de gens se lancent dans cette industrie, dans l’investissement immobilier parce qu’il n’y a pas nécessairement beaucoup de réglementation ou d’exigences pour y entrer, donc n’importe qui peut généralement le faire. Quelqu’un peut acheter un morceau de propriété, le vendre, et il peut vous arnaquer.
Maintenant, ce que j’ai découvert au fil des ans, c’est que certaines des personnes les plus gentilles vont vous arnaquer. Ce seront des gens de votre église. J’ai observé mon père, il faisait toujours confiance aux gens de son église, et ce n’était jamais la bonne chose. Je ne dis pas qu’il n’y a pas de bonnes personnes à qui faire confiance dans ton église. Je ne veux pas que vous ne fassiez pas confiance, mais vérifiez. Vérifiez ce qu’ils disent avec l’aide d’avocats, avec l’aide de conseillers fiscaux, avec l’aide de quelqu’un qui l’a fait avant.
La raison numéro deux pour laquelle les gens perdent de l’argent dans l’immobilier est d’essayer de le faire eux-mêmes- Essayer de le faire soi-même quand vous ne savez pas vraiment ce que vous faites. Ceci est lié au numéro un, qui est de sauter dans quelque chose que vous ne comprenez pas. Le faire soi-même quand on n’a peut-être pas le temps de le faire, ou qu’on n’a pas les compétences… grosse erreur.
En voici une majeure : prétendre être un entrepreneur. Maintenant, il y a beaucoup de gens qui réparent ça dehors. Je ne sais même pas si j’ai déjà raconté cette histoire, mais elle m’est venue à l’esprit, alors je pense que je ferais mieux. C’est une erreur que j’ai faite, mais ça a marché. C’était quand même drôle. Mon mari avait toujours rêvé de – je ne sais pas comment, quand il était jeune, il peignait une maison pour un type riche qui possédait un manoir sur une colline avec une vue magnifique. Quand il était au lycée, il s’est dit : » Un jour, je serai propriétaire d’une maison sur une colline avec une belle vue, et j’aurai quelqu’un d’autre qui la réparera pour moi. »
Je connaissais ce rêve et de retour dans le fabuleux timing de 2005, j’ai trouvé cette maison sur une colline qui avait besoin d’être réhabilitée. C’était une maison à rénover d’un million d’euros à Lafayette. J’ai montré à Rich, et c’était probablement la meilleure vue de la baie de San Francisco. C’était incroyable, mais la maison était en ruine, donc son rêve est devenu réalité. Être le gars qui possède la maison et qui la fait réparer sur la colline.
Eh bien, la première nuit où notre prêt a été accordé et que nous étions propriétaires, nous avons organisé une fête de démolition et nous avons invité tous les voisins, tous leurs enfants, et nous les avons juste laissés apporter de la peinture et toutes sortes de trucs amusants, et colorier partout sur les murs, frapper les murs, et dessiner une image de quelqu’un contre qui ils étaient en colère, puis commencer à défoncer les murs. On s’est juste amusé à démolir cette maison.
Le lendemain, un de mes amis est venu, qui était entrepreneur, et a dit : » Hein ? Vous avez trouvé exactement combien cette réhabilitation va coûter ? « . On en avait une vague idée. Mauvaise réponse, donc ne prétendez jamais être un entrepreneur quand vous ne l’êtes pas. Heureusement, nous avions des amis entrepreneurs, alors ils nous ont aidés à terminer ce projet et c’était absolument magnifique. Ça s’est avéré génial, mais c’était beaucoup de travail.
Trop souvent, nous voyons des projets à moitié faits ou mal faits. Il y a une énorme quantité de responsabilité dans cela, donc ne le faites pas vous-même. L’autre chose est de ne pas le faire lorsque vous avez un emploi à temps plein. C’est un problème majeur. Si vous êtes occupé et que vous avez une vie bien remplie, comme beaucoup de gens, un emploi à temps plein, des enfants, essayer de rester en forme, essayer d’être aussi un entrepreneur le week-end, c’est difficile.
Je ne le recommande pas. Embauchez-en un. Il suffit de mettre les chiffres dans votre feuille de calcul et de compter cela dans le calcul
Il est important de savoir que vous êtes un entrepreneur.
Prétendre être un agent immobilier- c’est la même chose. Je vois souvent des gens qui veulent économiser quelque ici et là en étant eux-mêmes l’agent immobilier. J’ai vu des gens aller jusqu’à obtenir une licence dans un État où ils ne vivent pas, juste pour pouvoir être l’agent immobilier de la propriété. Encore une fois, c’est très dangereux.
Les agents immobiliers connaissent leur zone locale, ou ils devraient en tout cas. Lorsque vous essayez de faire quelque chose que vous ne comprenez pas, vous pouvez ne pas avoir les bons documents, peut-être ne pas avoir les bonnes divulgations, ou tout simplement ne pas comprendre la zone avec laquelle vous essayez de travailler. Cela vaut également pour les personnes qui font appel à des agents immobiliers qui ne sont pas des experts dans un certain domaine. J’ai vu des gens dire : « Hé, mon ami est agent immobilier à San Mateo, tu peux m’aider à trouver une propriété à Danville ? ». Pourquoi ne pas prendre un agent immobilier ? Ne soyez pas gentil avec votre famille ou vos amis juste pour les aider dans une transaction aussi importante que l’achat d’une propriété. Obtenez quelqu’un qui sait ce qu’il fait dans ce domaine particulier.
Essayer d’être un gestionnaire de propriété. Je pourrais continuer encore et encore sur ce sujet. Mon mari et moi avons essayé d’être des gestionnaires de propriété pour économiser un peu d’argent sur les propriétés et le contraire s’est produit. C’est le message que j’essaie de vous transmettre : vous pensez que vous allez économiser un peu d’argent ici, mais vous perdez en fait une tonne d’argent là-bas. Encore une fois, payez pour l’excellence. Payez pour quelqu’un qui sait ce qu’il fait. N’essayez pas de lésiner. Nous avons trouvé un gestionnaire immobilier qui était vraiment bon marché, il ne facturait que 5% du loyer perçu. Et vous savez quoi ? C’est le genre de service que nous avons eu aussi parce qu’ils n’avaient pas les moyens d’embaucher de bonnes personnes pour que la gestion soit bonne et de qualité, donc non.
Essayer d’être un gestionnaire immobilier soi-même. Il y a la règle, il y a les lois, et il y a le problème d’être juste une personne gentille. C’est vraiment difficile d’expulser quelqu’un ou de le virer de votre propriété s’il vous dit qu’il a perdu son emploi, qu’untel est malade, ou autre. Écoutez, je suis une personne très compatissante, et je ne fais tout simplement pas un bon gestionnaire de propriété parce que je suis trop une mauviette.
Un bon gestionnaire immobilier traitera votre propriété locative comme une entreprise. Si quelqu’un ne peut pas payer ou ne paie pas, alors il ne devrait pas être là. Si vous souhaitez être une personne compatissante, si vous avez travaillé dans les chiffres que vous n’avez pas besoin de collecter le loyer pendant six mois, alors tant mieux pour vous. Si ce n’est pas une situation financière dans laquelle vous vous trouvez, alors vous avez besoin de quelqu’un d’autre qui soit solide. Encore une fois, ne le faites pas vous-même si vous n’avez pas ce qu’il faut pour le faire.
Essayer de comprendre le droit fiscal. Je reviens sur cet autre point. Oh garçon, je pourrais vous dire combien d’argent nous avons perdu sur ce type qui avait une histoire triste chaque semaine, et je suis tombé dans le panneau à chaque fois. L’autre chose, c’est que j’ai entendu – c’est une histoire vraie. Quelqu’un de notre réseau m’a raconté que ce nouveau propriétaire était si fier de sa nouvelle propriété et si en colère contre ce locataire qui avait emménagé et qui était désordonné que le propriétaire est allé à l’improviste dans la propriété et a laissé des notes autocollantes partout dans la maison disant « Fais ceci, fais cela, lave cela. » Ils n’ont même pas donné le préavis de 48 heures qui est requis. Bien sûr, cela dépend de l’État dans lequel vous êtes, de la ville. Que pensez-vous qu’il se soit passé là-bas ? Bien sûr, intrusion, poursuites judiciaires… Vous ne pouvez pas le faire. N’essayez pas de faire quelque chose que vous ne comprenez pas.
C’est la même chose avec le droit fiscal, ou toute autre loi. Avec la gestion immobilière et le fait d’être un propriétaire de biens locatifs, il y a des lois sérieuses dont vous avez besoin- Vous n’allez tout simplement pas être en mesure de suivre la façon dont un gestionnaire immobilier agréé peut le faire. En fin de compte, payer un bon professionnel sera beaucoup moins cher que de payer pour votre ignorance, je vous le garantis. Devenez un investisseur expérimenté parce que vous recevez de bons conseils de la part de bons professionnels, et non parce que vous avez fait des erreurs. Croyez-moi, j’ai fait les deux et c’est beaucoup mieux d’obtenir des conseils de professionnels.
Mauvais prêts Eh bien, nous pouvons tous convenir que les mauvais prêts peuvent entraîner des problèmes majeurs, espérons que nous n’avons pas encore oublié ces leçons. Parallèlement à cela, il y a le fait de s’endetter de manière excessive. Je suis un grand fan de l’effet de levier. J’aime emprunter de l’argent, j’aime emprunter l’argent des autres. OPM est ma chose préférée, pourtant obtenir un effet de levier excessif peut être la mort de votre portefeuille immobilier.
Je l’ai vu maintes et maintes fois, et c’est pourquoi nous profitons de tant de transactions en ce moment à cause du problème de surendettement. La propriété que nous venons d’obtenir en Floride, je suis sûr que certains d’entre vous en ont entendu parler. Nous avons acheté un terrain commercial juste à l’extérieur de Tampa qui s’est vendu 6,5 millions d’euros, et la société qui l’a acheté s’est surendettée, donc la propriété est retournée à la banque. Nous avons pu racheter cette propriété à la banque pour 375 000 euros. C’était bon pour nous, bon pour les investisseurs. Nous avons syndiqué cela, et nous avons clôturé cet investissement la semaine dernière. C’était une très bonne opportunité pour tout le monde, mais mauvaise pour la personne qui s’est surendettée. Ne laissez pas cela être vous.
Il y a des choses qui peuvent vous mettre en difficulté, et nous le savons tous, donc je ne vais pas trop entrer dans les détails. Je vois des gens le faire à nouveau, et cela me rend nerveux
Il y a des choses que vous ne pouvez pas faire.
Des prêts ajustables. Voici la chose – l’avenir est inconnu. Lorsque vous obtenez un prêt ajustable, vous ne faites que prendre des risques. C’est tout ce que je peux dire. Nous le savons déjà, nous l’avons vu, alors soyez juste prudent. Je sais que les investisseurs sophistiqués font ça tout le temps. En fait, quand vous allez dans d’autres pays, c’est tout ce que vous obtenez. C’est tout ce qu’il y a. Les prêts immobiliers fixes de 30 ans n’existent pas dans d’autres pays.
C’est une chose très unique pour le gouvernement. Le gouvernement subventionne, donc c’est très, très… Si vous pouvez, tant que vous pouvez obtenir une hypothèque à taux fixe. Lors de notre dernier événement, quelqu’un a levé la main et a dit : « Que pensez-vous que je devrais faire ? Un taux fixe ou un taux variable ? Je peux obtenir un meilleur taux avec le taux variable. » Eh bien, bien sûr que vous pouvez aujourd’hui, mais il va s’ajuster.
S’il y a une chose que nous savons, c’est que les taux d’intérêt ne vont pas baisser, ils vont augmenter. Ils sont au plus bas qu’ils n’aient jamais été. Si vous avez un prêt immobilier à taux variable, votre taux va augmenter. C’est aussi simple que ça. Il suffit de le bloquer. Les taux d’aujourd’hui sont ridicules, bloquez-les. S’il y a une chose que vous devez retenir d’aujourd’hui, c’est ça. Prenez un prêt fixe sur 30 ans, prenez-en autant que possible, et bloquez-les sans vous surendetter. Vous devez avoir beaucoup de réserves, au moins six mois de réserves pour la propriété.
Balloon notes. Je les déteste. Ceux-ci ont mis mon mari et moi dans de gros problèmes lorsque le monde des prêts immobiliers s’est effondré et que nous avions un couple de notes ballons. Ils étaient essentiellement des prêts de construction.
Nous avons obtenu un prêt pour une construction d’un an sur un couple de maisons dans le Tennessee, et puis quand nous sommes allés refinancer hors de ces prêts de construction, il n’y avait pas de prêts. Le monde des prêts immobiliers s’est effondré, nous en avions plus de 10, et personne n’allait nous accorder un prêt. Nous avons dû trouver comment réunir un demi-million d’euros en quelques jours, c’était horrible. Je ne les aime pas. Parfois, vous pouvez obtenir un prêt de construction qui s’ajuste automatiquement en un prêt permanent – c’est bien. Si vous allez obtenir une note de ballon, assurez-vous simplement que vous avez le cash au cas où vous ne pouvez pas refi.
Voilà une question intéressante, mettre trop d’argent en pensant que vous obtenez des flux de trésorerie. Je suppose que cela dépend simplement de la façon dont vous calculez le cash-flow. Je viens de voir un endroit à Malibu qui s’est vendu pour 1,1 million d’euros, c’est une petite maison de ville. Elle se loue 5 000 euros par mois. Quelqu’un a pensé que c’était une bonne affaire parce qu’ils l’ont acheté comme un investissement immobilier. Je pense qu’aucun d’entre vous ne ferait cela parce qu’il est membre, mais cette personne l’a fait, et elle a pensé que c’était une bonne affaire. Ce qu’ils ne calculaient pas, c’est que cette maison en rangée particulière a environ 800 euros par mois en frais de HOA, plus vous avez d’autres dépenses, donc ils obtiennent peut-être un rendement de 2%.
Je ne comprends pas, peut-être qu’ils parient sur l’appréciation, un autre grand non, non. J’aurais pu trouver beaucoup de meilleures façons de dépenser un million d’euros, mais il se peut qu’ils voulaient juste le louer jusqu’à ce qu’ils emménagent dedans dans cinq ans. Si c’est le cas, tant mieux pour eux. Faites attention à ne pas mettre trop d’argent en pensant à votre trésorerie.
Par exemple, si cette personne faisait littéralement cela pour un investissement et non pour une future maison, alors elle aurait pu, pour le million d’euros investi, avoir 10 000 euros qui rentrent par mois au lieu de ce qui sera effectivement d’environ 3 000 à 4 000 euros – de grosses pertes là.
Des flux de trésorerie négatifs. Quelqu’un a eu le plaisir d’apprécier cela ? Je sais que les Australiens sont en fait enseignés par leurs comptables à faire de l’engrenage négatif, ils l’appellent. Vous obtenez des avantages fiscaux en le faisant, donc ils le font en Australie. Lorsque nous leur parlons de flux de trésorerie positifs, ils préfèrent vraiment cela. Le cash-flow négatif, c’est bien si la valeur de la propriété augmente beaucoup, et que vous allez vendre ou faire quelque chose, mais le cash-flow négatif continu n’est pas amusant.
Si vous achetez des biens d’investissement dans un marché à prix élevé comme la baie de San Francisco, Malibu, ou LA ou autre, vous allez probablement obtenir des flux de trésorerie négatifs. Votre seule grâce de sauvetage est que la propriété va s’apprécier, et c’est un peu risqué. Je n’aime pas ça. Si vous allez faire des flux de trésorerie négatifs, assurez-vous simplement que vous pouvez gérer le négatif, et sachez que vous nourrissez cette propriété alors que vous pourriez avoir une propriété différente qui vous nourrit.
La quatrième plus grande façon de perdre de l’argent dans l’immobilier si c’est ce que vous voulez faire est d’embaucher une gestion de propriété minable. Cela fonctionne à chaque fois. Une bonne propriété tourne mal lorsque le mauvais se déplace dans et voici juste une photo d’un exemple de ce qui peut arriver c’est assez bon. C’est quelque chose dont vous devez faire très attention aujourd’hui parce qu’il y a des poches aux Etats-Unis qui sont entièrement locatives, où chaque maison de la rue est une propriété locative. C’est parce que chaque maison de la rue a été saisie, et c’est parce que chaque maison de la rue était un prêt à risque auparavant. Ces zones sont effrayantes pour moi, alors soyez prudent même si vous avez un bon gestionnaire immobilier. Maintenant, un mauvais entretien fait un mauvais propriétaire.
Oui, obtenu un autre grand moyen de perdre de l’argent est juste de ne pas prendre soin de la propriété. Tout récemment, j’ai appris qu’au Texas, s’il y a une sécheresse ou dans n’importe quel endroit sec où il y a une sécheresse et pas d’eau, cela peut affecter les fondations de la propriété. Un bon gestionnaire immobilier le sait et s’assure qu’il y a une sorte de système de goutte à goutte autour de la maison pour la garder humide. Encore une fois, ce sont des choses que vous ne sauriez pas si vous essayiez de gérer vous-même ou si vous aviez un gestionnaire immobilier qui n’était pas très impliqué. Cela peut être coûteux, croyez-moi.
Les mauvais locataires gagnent lorsque les propriétaires enfreignent la loi, cela arrive à chaque fois. N’enfreignez pas la loi, n’allez pas dans votre maison et laissez des notes autocollantes lorsque le locataire n’est pas là. Pire encore, quand le locataire est là.
Les choses arrivent et une bonne gestion peut mal tourner. Faites des changements rapidement. C’est probablement l’une des plus grandes leçons que nous avons apprises dans notre réseau, c’est que : » Bon sang, vous pensez que vous avez une bonne affaire. Vous laissez faire et n’y prêtez pas beaucoup d’attention, et puis quelque chose change. » Alors vous continuez à penser, « Eh bien, ils vont se reprendre, ils vont arranger ça. C’est juste qu’ils ont eu une situation familiale, un divorce, ou quoi que ce soit d’autre, une maladie. Puis, soudainement, ce qui était génial peut se transformer rapidement.
Ne soyez pas trop fidèle à votre gestionnaire immobilier. S’il y a des gestionnaires immobiliers sur la ligne, je suis vraiment désolé, j’essaie juste de protéger notre réseau. C’est-à-dire que si vous commencez à voir les choses se dégrader, changez. Essayez de réparer, et essayez de travailler avec le gestionnaire, mais si vous ne voyez pas de résultats, passez rapidement à un autre gestionnaire. Vous pourrez toujours revenir quand ils auront réglé leurs problèmes.
Une des choses que nous avons vues est que les membres sont des gens super gentils. Ils sont juste très indulgents et, « Oh, bien, apportez-moi cette déclaration quand vous pouvez. » Non, ne vous occupez pas de ça. Les gens sont des gens, beaucoup de ces sociétés de gestion immobilière sont gérées par des petites entreprises familiales. Encore une fois, tout peut arriver, donc vous devez juste faire attention.
Numéro cinq, croire et ne pas voir. Voici. Voici une belle maison de trois chambres à coucher dans le Tennessee qui est une excellente affaire. Évidemment, vous ne voudriez pas simplement faire confiance à quelqu’un. Soyez conscient de l’internet, soyez conscient des promesses des courtiers, tous les agents immobiliers, tous les détenteurs de licence ne cherchent pas votre meilleur intérêt. Ce n’est pas parce qu’ils ont une licence que vous pouvez leur faire confiance. Je n’essaie pas de dénigrer les agents immobiliers, j’en suis un moi-même. Je dis simplement que nous avons vu suffisamment d’exemples de personnes qui se sont fait arnaquer par un agent immobilier pour ne pas le croire, vérifiez à nouveau. Faites confiance, mais vérifiez.
Si vous ne pouvez pas aller visiter et que vous devez juste absolument acheter la propriété site unseen, c’est bon. Envoyez simplement quelqu’un pour l’examiner pour vous. Faites venir un inspecteur indépendant, allez chercher un agent pour qu’il vienne vous donner un BPO. Obtenez une évaluation. Vous pouvez faire beaucoup de choses. Il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour que quelqu’un vérifie la propriété pour vous si vous ne pouvez pas être là. Mais, il s’agit de vérifier ce que l’on vous dit.
Voilà, l’évaluation. Ceci est pour les auditeurs internationaux. Les pro formas sont des estimations, ce n’est pas la réalité. Je sais que cela peut paraître choquant, mais c’est comme ça. Toute personne qui vend quelque chose va essayer de le faire bien paraître parce qu’elle essaie de le vendre. Ce qu’ils mettent par écrit n’est pas forcément la réalité. Si quelqu’un vous vend un immeuble d’habitation et vous dit : « Voici comment il va se comporter ». Eh bien, c’est génial. Aimez les chiffres, mais vérifiez-les. Cela pourrait signifier que vous devez voir les déclarations d’impôts, vous devez voir les dépôts du loyer, vous avez besoin de vérification et de preuve que ce que vous voyez, que les chiffres sont réels.
Quelqu’un pourrait vous dire : « Voici le taux d’imposition dans ce comté. » Allez le vérifier par vous-même, il a peut-être changé. Un agent immobilier pourrait vous dire : « Oh, ceci va se louer à tel prix. » Eh bien, cet agent immobilier est-il un expert en immobilier locatif ? Peut-être pas. Allez vérifier avec un expert. Qui serait-ce ? Un gestionnaire immobilier, non ? Ils sauraient. Encore une fois, vérifiez ce que l’on vous dit.
Acheter au mauvais endroit. C’est le numéro 6. Numéro six, meilleure façon de perdre de l’argent dans l’immobilier si c’est votre objectif. Voici quelques mauvais emplacements, à mon avis. Acheter quand c’est suracheté – à mon avis, c’est Phoenix. Je pense que l’augmentation des prix sur ce marché est le résultat direct de la spéculation des investisseurs du monde entier. Je crois qu’il y a une bulle là-bas, et nous savons déjà ce qui se passe avec les bulles, donc soyez prudent.
Acheter quand c’est sur-sollicité- Las Vegas était l’une des capitales mondiales de la saisie immobilière. Quand vous avez toutes ces saisies qui sont maintenant des locations, et que maintenant l’argent des impôts qui entre dans la ville est la moitié de ce qu’il était, il y a du stress dans cette ville. Encore une fois, soyez prudents. Je ne dis pas que vous ne pouvez pas gagner de l’argent dans l’une de ces villes. Vous pouvez, vous devez juste être prudent.
Acheter là où personne ne vit, j’ai fait cette erreur. J’ai acheté quelques propriétés à Boise, dans l’Idaho, parce que c’était en quelque sorte la chose à faire. Tout le monde parlait de ce que c’était un marché en plein essor. En réalité, il n’y avait que 350 000 personnes sur ce marché. Avec le temps, nous avons appris que je préférais être dans un marché d’au moins un million de personnes, car si 50 % de ces personnes sont des locataires, j’ai l’embarras du choix. Alors qu’à Boise, pas tant que ça. Il était difficile de louer les propriétés là-bas. Vous voulez acheter là où il y a des gens.
Acheter là où personne ne travaille. Vous vous souvenez de Patterson et de certaines de ces zones à l’extérieur de Stockton ? Les gens achetaient des propriétés comme des fous là-bas dans les banlieues. Si vous allez acheter une propriété pour la louer, la plupart des gens ne vont pas faire la navette pendant des heures 00:26:00 et des heures pour se rendre dans une propriété à louer. Ils pourraient pour quelque chose qu’ils achètent et possèdent, mais probablement pas pour la location, donc faites attention.
Acheter là où personne n’est en sécurité. Detroit – sans vouloir offenser Detroit, mais cette ville a obtenu une augmentation de la criminalité au cours des dernières années depuis que tant de maisons barricadées étaient là. Il y a des parties de Détroit qui sont probablement sûres, mais certaines parties ont un tel taux de criminalité que même si vous obtenez une bonne affaire, cela pourrait se transformer en une mauvaise affaire très rapidement. Encore une fois, soyez prudent.
Ne pas comprendre les cycles du marché. Voici juste un graphique de base du cycle du marché. Vous pouvez voir dans une phase de déclin que vous voulez acheter. Le meilleur moment pour acheter est juste avant qu’il touche le fond. Alors vous êtes dans cette position d’absorption. Puis, quand tout le monde commence à voir les prix monter, c’est l’expansion. À un moment donné, nous allons arriver à un point d’équilibre, où « Très bien, c’est à peu près tout ce que nous pouvons développer. » Les choses ne sont pas aussi chères qu’elles peuvent l’être. Ensuite, nous savons ce qui se passe, nous redescendons. Ce n’est pas nouveau, ces cycles immobiliers et ces cycles de marché sont normaux.
Quand voulez-vous acheter ? Achetez à bas prix. Quand voulez-vous vendre ? Vendez au sommet. Nous avons eu beaucoup de cela inversé au cours des dernières récessions
C’est le cas.
Bénéficier de mauvais conseils. C’est la huitième façon de perdre de l’argent. Les experts-comptables, les avocats, les courtiers, tous les experts en investissement immobilier – je n’arrive pas à croire les mauvais conseils que j’ai reçus de professionnels qui ne comprenaient pas vraiment l’investissement immobilier ou qui en avaient peur.
Même lorsque vous allez payer quelqu’un qui a une licence, cela ne signifie pas nécessairement qu’il vous donne de bons conseils. C’est pourquoi nous avons une liste de professionnels qui, selon nous, comprennent vraiment ce qu’ils font. Je ne peux pas me porter garant pour eux parce que notre expérience nous a montré qu’il y a une poignée d’experts sur lesquels nous avons pu compter. Ils semblent savoir ce qu’ils font. Nous sommes heureux de vous fournir cette liste.
Les voisins ne comptent pas comme des experts, sauf s’ils réussissent dans ce qu’ils conseillent. Idem pour les coiffeurs, les personnes qui font des cocktails, etc.
Les breaking news de l’année dernière sont l’histoire de cette année, donc c’est fini. Il faut se tourner vers l’avenir pour les décisions d’aujourd’hui, pas forcément vers le passé. Nous pouvons apprendre du passé, mais nous devons regarder, comme on dit, « où va la rondelle, pas où elle a été ». Wayne Gretzky, je crois.
Numéro neuf, ne rien faire. C’est l’une des meilleures façons de perdre de l’argent, en restant assis là dans la paralysie de l’analyse, en ratant cette opportunité d’une vie. Cela pourrait être l’une des meilleures façons de perdre de l’argent aujourd’hui. Laisser votre argent assis en espèces alors qu’il perd de la valeur est un moyen sûr de perdre de l’argent.
Voici pourquoi et c’est, bien sûr, l’euro qui meurt, c’est le numéro 10. l’euro perd de la valeur tous les jours, et la Réservesemble l’aimer ainsi parce qu’ils se sont engagés à QE3, quantitative easing number three qui est un plan d’impression monétaire sans fin. Nous ne savons pas quand cela va se terminer, mais nous savons que chaque mois, la valeur de votre euro s’affaiblit, donc en restant simplement en espèces, vous perdez de l’argent
Ce graphique montre que la valeur de votre euro est en baisse.
Voici un graphique de la base monétaire, de la masse monétaire. Il est vieux, je dois obtenir un nouveau graphique, mais je pense que cela vous donnera une idée de ce qui se passe. Jusqu’au début des années 70, la masse monétaire n’a pas beaucoup augmenté. La raison en est que notre gouvernement avait une loi qui stipulait que le dollar, qui est juste un morceau de papier sans valeur, devait être lié à quelque chose. Il fallait que ce soit du genre, « Nous détenons l’or, mais vous ne voulez pas vous promener avec de l’or, alors nous allons utiliser ce morceau de papier pour dire que ce papier représente de l’or. »
